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　　图：两个楼盘最新均价近10万元／平方米，惟开发商多年前购入相关土地时，楼面价分别为1750元和3055元／平方米。

　　买地20多年，蜗牛般的开发速度，分多次销售，获取翻几十倍的利润……在土地?闲置满两年即可收回的政策下，香港有地产开发商竟以“修改规划方案”等各种操作规避监管，待楼价升至极高位才开售收割巨利。

　　内地守法的开发商及普罗购房者对这种“囤地─慢开发─高溢价”的经营模式非常不满，认为这些“囤地生财”、规避监管的行径，赤裸裸收割房产泡沫的红利，让老百姓承担极高昂的楼价，消费者呼吁政府依法严肃查处。

　　近日，位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目推售新一批房源，受到市场关注。备受关注的原因，一是该项目最高打七折抛售，更重要的是，该项目已经陆陆续续卖了20多年，不少购房者慨叹：“这个楼盘还没卖完吗？”

　　1750元地价与10万元楼价

　　大公报记者获悉，此次御翠园推出房源包括建筑面积约140平方米三房、建筑面积约185平方米三房和联排别墅，均价约9.8万至10万元（人民币，下同）／平方米，但如果付款条件好、交首付时间短，部分房源可以享受到很大折扣，可低至7万元／平方米，一些高层单位的总价最低980万元起，这个总价较去年类似户型的推盘价下降近百万元。

　　多位经纪告诉大公报记者，开发商当年低价入市，楼盘多年后才开售，利润十分可观。2001年，开发商以7亿元拿下这个总面积约40万平方米的北京朝阳姚家园地块，楼面价约1750元／平方米。开发商采取一贯的慢开发策略：拿地4年后即2005年6月，姚家园地块才动工建设，当年11月一期逸翠园开盘，均价约0.9万元／平方米，相比楼面地价已溢价不少；2011年，二期御翠尚府均价涨至2.9万元／平方米；2019年姚家园地块正式定名“御翠园”，但一直未开售；2023年，御翠园备案价约9.07万至9.97万元／平方米……20多年间，御翠园的备案价较楼面地价上涨超过50倍。

　　多位购房者表示，尽管这楼盘现在最高打七折，但在相近价格下，周边保利、金茂等房企的第四代住宅产品设计更新潮前沿、实用面积比率更高，御翠园无论是户型还是园林都显得老派保守，何况已开发20多年，不想当开发商收割暴利的“韭菜”：“土地红利被地产商收割，房价泡沫的代价却要我们承担，不厚道！”

　　2006年买地 2019年始开售

　　另一例子是上海普陀真如城市副中心，是继徐家汇、花木、江湾五角场之后，上海第四个城市副中心。2006年12月，真如城市副中心推出A3-A6地块。地块标书对竞买人资格设置了门槛，即“独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业或其控股子公司，且该企业必须占联合竞买投资比例50%及以上”。最终，还是这家香港开发商以22亿元底价把该地块收入囊中，折合成交楼面价每平方米3055元（人民币，下同）。该地块地上和地下总建筑面积约114万平方米，综合了甲级写字楼、公寓式办公楼、酒店、商业及住宅等。但竞买方在竞得地块后并未动工，直至2009年4月才举行开工典礼。

　　公开报道显示，A4地块2019年6月开盘，推出住宅产品“领寓”，共1108套房取证均价每平方米90402元。2020年4月，A6地块的348套房开售，均价为每平方米90724元。有媒体报道，去年3月这个被开发商命名为“高尚领域”的项目传出“73套住宅房源谋求重新取证”的消息，这些房源均价每平方米9.8万元。

　　据了解，香港某头部房企作为最早进入内地的港资房企代表，在过去20多年间，凭借“低买高卖”“长周期开发”等策略，在中国城市化进程中攫取巨额土地红利。在成都，该房企通过分期开发、拖延施工等手段长期囤地，在政策监管的缝隙中，以“修改规划方案”为由，规避土地?闲置满两年即可收回的政策。相关楼盘项目2020年转手时，土地溢价率达267%。不仅如此，项目还存在诸多违规操作，如配套学校建设用地被悄悄改成商业用地等。

　　国家明令打击囤地行为，但该房企项目开发周期动辄十年以上，远超行业平均水平，屡屡游走于法规边缘，甚至通过“技术性操作”逃避处罚。在2010年之前，地方政府为吸引港资，往往在土地合同中放宽开发期限。例如，2005年，有房企在广东增城拿地203万平方米，直至2014年才首次开盘，其间未受到实质处罚。

　　逃避土地?闲置两年收回政策

　　根据内地《?闲置土地处置办法》，?闲置满两年可无偿收回土地使用权。但该房企通过“分期开发”、“少量动工”等方式，将单一地块拆分为多期，以“部分开发”规避整体收回风险。例如，重庆某项目2007年拿地，宣称总投资120亿元，直至2020年仅完成部分建设，地块价值却从24.5亿元飙升至200亿元。

　　除上述问题以外，该房企还涉嫌不实宣传的问题。例如其在嘉定的项目，在宣传中夸大配套设施、规划等误导消费者，损害了购房者的权益。有业主因此起诉到法院，法院判决认为被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。广大消费者强烈呼吁政府调查这种不择手段、唯利是图的奸商行为，维护消费者权益。